تأثير الرافعة العقارية : تتمتع غالبية الاستثمارات بميزة القدرة على القيام بها بالتوازي مع عملها مع الاستفادة من تأثير الرافعة المالية.
عليك فقط استخدام وقت فراغك لإدارة هذه الأنشطة الأخرى.
الهدف على وجه التحديد هو الاستفادة من الدخل الإضافي ، الذي يمكن مع ذلك أن يتجاوز الراتب الرئيسي ويؤدي إلى الثروة بسرعة أكبر.
إنها وظيفة طويلة الأمد ، وتتطلب معرفة جيدة بالقطاع الذي يباشر فيه المرء ، وهو أمر ضمني خطير ، لأن المال على المحك ، وخاصة المثابرة.
الرافعة العقارية هي إحدى الطرق المستخدمة بشكل متكرر لتعزيز استثمارك ، وبالتالي كسب الكثير من المال بسرعة وتصبح ثريًا.
من الواضح أن الآلية يمكن تطبيقها في مجال العقارات ، لكنها ليست عادلة.
سواء كنت تنوي شراء عقار جديد أو عقار لتجديده قبل تأجيره ، يمكنك دائمًا اللجوء إلى هذه الطريقة ، المعروف عنها أنها سريعة في العائد على الاستثمار.
سيولد هذا الاستثمار دخلاً منتظمًا لك ، وستضيف العقارات إلى ثروتك إذا احتفظت بها. يمكنك أيضًا بيعها بعد ذلك بهدف تحقيق مكاسب رأسمالية مثيرة للاهتمام.
ومع ذلك ، من الجيد دائمًا توخي الحذر لأن إساءة استخدام هذا النظام يمكن أن تؤدي أيضًا إلى الإفلاس في أي وقت من الأوقات ، بمجرد حدوث خطأ ما. المثالي هو فهم النظام جيدًا قبل الالتزام به. وبالنسبة لأولئك الذين لا يعرفون ذلك حتى الآن ، فإن النفوذ يستحق المزيد من الاهتمام إذا كانت أهدافك تتضمن تحقيق دخل هائل. للقيام بذلك ، أنت مدعو لقراءة التفسيرات الواردة في هذه المقالة بعناية.
جدول المحتويات
تأثير الرافعة العقارية : تعريف
الرافعة العقارية عبارة عن اقتراض أموال من البنك لشراء عقارات ومحاولة كسب عائد يفوق بكثير تكلفة القرض. الشيء الرئيسي هو أن مساهمتك تزداد وفي نفس الوقت تزيد قدرتك على الاستثمار. يدور الاختلاف عن نظام الاستثمار الكلاسيكي بشكل أساسي حول الفائدة المركبة. الأشخاص الذين يقومون بذلك يشترون قطعة أرض واحدة على الأقل ، أو موقف سيارات ، أو شققًا ، أو أي شيء آخر ، بدلاً من مجرد شراء وحدة واحدة.
لماذا توافق البنوك على منح قروض الرهن العقاري؟
البنوك مواتية للغاية عندما يتعلق الأمر بالعقارات ، مقارنة بأنواع الاستثمار الأخرى ، لأنها أكثر أمانًا. في الواقع ، تعد الحاجة إلى السكن أمرًا حيويًا للجميع ، ولهذا السبب من غير المرجح أن تنخفض الطلبات في أي وقت قريب. يتزايد عدد سكان العالم بالفعل ، ولكن بالإضافة إلى ذلك ، يتحرك العالم باستمرار ، مع وجود عدد لا بأس به من الأشخاص الذين ينتقلون مرة واحدة على الأقل في حياتهم من بلد إلى آخر ، ومن مدينة إلى أخرى ، أو حتى من منطقة واحدة لآخر لأسباب مختلفة. السياح والطلاب والمتقاعدون والعائلات التي تبحث عن المكان الذي يجب أن يكون أكثر ملاءمة لتربية الأطفال ، وكذلك العمال الذين يبحثون عن مستقبل وظيفي أفضل ، هم الأكثر نشاطًا في هذه الحركات.
إقرأ أيضا:الفوائد العديدة للمساج السويديتأثير الرافعة العقارية : كيف أفعل ؟
يعتقد الغالبية أنه من خلال استثمار رأس مال كبير ، يكسب المرء أكثر من رأس مال صغير. إنهم ليسوا مخطئين ، حتى لو زادت المخاطر على الجانب الآخر. ومع ذلك ، ليس كل شخص لديه المال لدفع ثمن مثل هذه المشاريع. البنوك إذن هي الملاذ الأفضل. في هذه الحالة ، من الضروري اختيار ما تشرع فيه ، مع المخاطرة بخسارة كل شيء ، لأنه سيكون من الصعب جدًا عندئذٍ سداد القرض.
خذ حالة الشقة ، التي سيتم بيعها مقابل 45000 يورو جميع النفقات المدفوعة ،
والتي يدفعها المالك من أمواله الخاصة. في عام واحد ، لنفترض أنه يمكن أن يحقق تدفقًا نقديًا بقيمة 4000 يورو إلى مالكه مربحًا ، من خلال حساب إجمالي الإيجار الذي نطرح منه الرسوم خلال هذه الفترة. ثم ربما سترتفع قيمته بنسبة 5٪ ، أي 2250 يورو. إجمالاً ، يبلغ إجمالي التدفق النقدي والمكاسب الرأسمالية 6250 يورو. هذه القيمة تعادل ما يقرب من 14٪ من سعر الشراء الأولي ، وهي ربحية المشروع. وتجدر الإشارة إلى أن المعدل الأخير يتوافق مع الربحية المالية نفسها ، في حين أن مبلغ 4000 يورو ، أو ما يقرب من 9٪ ، يتعلق بعائد الإيجار السنوي.
من ناحية أخرى
من ناحية أخرى ، خذ نفس المالك ، الذي بدلاً من أن يكون راضيًا عن هذا الاحتمال ، قرر اقتراض 135000 يورو للبنك. هنا يستخدم تأثير الرافعة المالية للائتمان ليتمكن من شراء 3 شقق بدلاً من واحدة ، بتكلفة إجمالية قدرها 180.000 يورو. لذلك تبلغ مساهمتها 25٪. سوف يتضاعف تدفقه النقدي ثلاث مرات ، أو 12000 يورو ، إذا اعتبرنا أنه يؤجرها بنفس السعر كما في الحالة الأولى. ولنفس التقدير السنوي للقيمة بنسبة 5٪ ، فإن مكاسب رأس المال ستبلغ 9000 يورو الفرق هو أنه يتعين عليه إطفاء قرضه ، والذي سنقدره بمبلغ 8،100 يورو سنويًا. ثم يصبح عائد الاستثمار 21000 يورو (12000 – 8100 يورو + 9000 يورو). هذا المبلغ يعادل 42٪ من الاستثمار المبدئي البالغ 50000 يورو.
تأثير الرافعة العقارية : يوضح هذا المثال المبسط مقدار العائد على الاستثمار
يوضح هذا المثال المبسط مقدار العائد على الاستثمار الذي يمكن أن يكون مربحًا مقارنة بالاستثمار بدون الرافعة المالية. في الواقع ، ستعمل المعلمات الأخرى ، مثل الضرائب ، على تعديل هذه القيم. ومن الممكن دائمًا تحسين الأخير بنفس المبلغ المستثمر عن طريق تقليل مساهمته ثم زيادة القرض.
ومع ذلك ، فإن هذه الحالة أكثر تعقيدًا ، لأن البنوك تمرر الملفات إلى العديد من اختبارات الأهلية قبل منح قرض أكبر بكثير من مساهمتها. ومع ذلك ، فمن الصحيح أنه ليس من المستحيل أن يكون لديك ائتمان يصل إلى 100٪ ، ولكن فقط في الرهن العقاري. كل هذا يتوقف على المصرفي الذي ، في هذا النوع من الحالات ، يدرس إلى حد كبير المواقف الشخصية على أساس كل حالة على حدة. يجب أن تكون واضحًا من جانبك في هدفك ، سواء لمصلحة ميراثية ، أو لمضاعفة رأس المال أو غيره. إذا تم منح قرضك ، فإن الأداء المالي واعد أكثر من أي وقت مضى.
تأثير الرافعة العقارية : الآثار المترتبة على الفائدة المركبة
في العديد من الاستثمارات ، يتم زيادة رأس المال عن طريق الفائدة ، خاصة لاستثمارات البنوك. الفائدة المركبة هي إعادة استخدام تلك الفائدة للسنة المالية التالية بدلاً من سحبها لاستخدامها في أغراض أخرى. نتيجة لذلك ، يزداد رأس المال ، لكن ليس كما كان عليه في العام السابق. سوف يزداد العائد كما يفعل ، وهذا هو بالضبط الهدف.
المبدأ هو نفسه بالنسبة لتأثير الرافعة العقارية. سيتم تعزيز رأس المال الاستثماري ، الذي تمت إضافة القرض إليه بالفعل ، في العام التالي من خلال الزيادة السنوية في قيمة الشقق أو المباني المشتراة. ستكون الفائدة المركبة التي يتم الحصول عليها على هذا النحو هي قوتك أثناء تقديم القرض بفائدة بسيطة.
ما هي مخاطر الرافعة المالية؟
يجب أن تشك في أن مثل هذا المشروع لا يخلو من عيوبه. في الواقع ، كلما زدنا القرض ، زادت المخاطر المالية. النقطة المهمة هي أن الأحداث السيئة غالبًا ما تكون غير متوقعة ويمكن أن تحدث لأي شخص في أي وقت. يمكن أن تكون العديد من العوامل الخارجية هي السبب ، بما في ذلك التحول في السياسة الاقتصادية ، والتغيير في السوق بسبب الاختلافات في العرض أو الطلب ، إلخ. ومع ذلك ، من المعروف أن قطاع العقارات أكثر استقرارًا من غيره.
تأثير الرافعة العقارية : حالة سوق الأسهم
خذ على وجه الخصوص حالة سوق الأسهم: بمجرد رمي النرد ، هناك المزيد من الاحتمالات لإجراء التعديلات ، إما أن نخسر أو نفوز. هناك قدر كبير من مخاطر الخسارة الكلية حيث توجد فرصة لتحقيق ربح. في بعض الأحيان نستعيد رأس المال فقط وأحيانًا نكسب القليل جدًا. يمكن دائمًا إطفاء المخاطر في صناعة العقارات ، حيث لا تتغير السياسة الاقتصادية وبالتالي القوانين ذات الصلة بين عشية وضحاها. ستساعدك المعرفة العامة الجيدة لبيئة الاستثمار هذه على اتخاذ القرارات ، سواء في اختيار المنطقة الجغرافية أو في المعايير المتعلقة بالعقار نفسه. ومع ذلك ، قم بإعداد خطط الخروج في حالة حدوث أزمة لتقليل الخسائر.
المشاكل التي يمكن أن تضر باستثمارك
ومع ذلك ، فإن المشاكل التي يمكن أن تضر باستثمارك هي شغور المستأجر لفترة طويلة ومتكررة أو مشكلة في دفع الإيجار. ستكون قادرًا على تقليل هذه المخاطر إذا قمت بتطبيق نفسك بشكل صحيح في إدارة الإيجارات وكنت صارمًا في شروط العقد وتطبيقه. ضع في اعتبارك أيضًا الحفاظ على الإيجار معتدلًا حتى تتمكن من التغلب على المنافسة.
يجب عليك أيضًا التخطيط لتكلفة الإصلاحات ، وهي مخاطرة يمكن التحكم فيها جزئيًا من لحظة الشراء. يجب أن تكون بالفعل وثيق الصلة باختياراتك إذا كنت تستثمر في الأول. تأكد ، أثناء الزيارات ، بمساعدة أحد المحترفين ، من بناء قائمة كاملة بالإصلاحات والتجديدات التي يتعين إجراؤها. قم بتقييم تكلفتها بشكل صحيح لتجنب المفاجآت غير السارة. ثم توجد كوارث طبيعية أو حوادث منزلية قد تغير المبنى ، والتي لا يمكن توقعها.
تأثير الرافعة العقارية : مشروع مربح
تأثير الرافعة العقارية : مشروع مربح
البنك هو قبل كل شيء مؤسسة تجارية. لذلك لن تستثمر في مشروع لا يحتوي على ماء. لذلك يجب أن تثبت له ، بالأسود والأبيض ، أن مشروعك الإيجاري مربح تمامًا. لهذا ، يجب أن تُدرج له مبالغ النفقات ، وكذلك الدخل المتوقع ومبالغ التعويضات التي ستكون على استعداد لمنحه. كن حذرًا عند إجراء هذه الدراسة ، لأن قدرتك على السداد يجب أن تكون أكبر بكثير من أقساط السداد الفعلية التي تقدمها إلى البنك الذي تتعامل معه. يرى المتخصصون أن السداد المصرفي يجب ألا يتجاوز 70٪ من الدخل المتوقع.
هذه الطريقة في الحساب منطقية لأنها تأخذ في الاعتبار أي نقص في الإيجار قد يكون لديك.
مصرفي مفتوح
عندما تريد تمويل مشروع إيجار بالكامل ، فأنت بحاجة إلى التسوق للعديد من المؤسسات المصرفية. في الواقع ، يتوخى البعض الحذر أكثر من البعض الآخر لدفع مبلغ ممتلكاتك بالكامل. لذلك لا تتردد في اللعب بالمنافسة للحصول على قرض والحصول على سعر مغر.
من الممكن تمامًا تكوين ثروة من العقارات من الصفر. مع الاستثمارات الحكيمة والإدارة السليمة ، تعد العقارات أحد أكثر الاستثمارات ربحية. لا تتردد في مقارنة البضائع واستدعاء المحترفين إذا كان لديك أدنى شك. عادة ما تمثل الاستثمارات العقارية الكثير من المال وسيكون من المؤسف الاستثمار بشكل سيء.
الاستقرار المالي
قبل إقراضك المال ، سيتحقق البنك بالضرورة من أنك لست مدينًا بالفعل. بالإضافة إلى ذلك ، سوف تسأل بالتأكيد عما إذا كان لديك تدفق منتظم للأموال وما إذا كنت تدير أصولك بشكل صحيح. إذا كان الأمر كذلك ، فهذا بالفعل شيء جيد بالنسبة لك.